도시계획학 — 3강: 토지이용계획과 도시 재개발

토지이용계획의 기초

토지이용계획의 의의:
→ 토지를 가장 효율적이고 형평성 있게 이용하도록 계획
→ 목표: 효율성·형평성·환경성·지속가능성

토지이용계획의 원칙:
→ 적합성: 토지 특성에 맞는 이용 유도
→ 편의성: 생활 서비스 접근성 확보
→ 안전성: 재해·재난 취약지역 보호
→ 쾌적성: 환경 질·녹지·오픈스페이스 확보

용도지역제 (Zoning):
→ 목적: 토지 이용 규제로 충돌 방지·도시 기능 배분
→ 분리 원칙 vs 혼합 원칙 논쟁
→ 미국 최초 용도지역제: 뉴욕시 (1916년)

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (국토계획법):
→ 한국 토지이용계획의 기본법

용도 지역 (4대 지역):
→ 도시 지역: 주거·상업·공업·녹지
→ 관리 지역: 보전관리·생산관리·계획관리
→ 농림 지역
→ 자연 환경 보전 지역

용도 지역 세분:
→ 주거 지역: 전용주거(1종·2종)·일반주거(1·2·3종)·준주거
→ 상업 지역: 근린·일반·유통·중심 상업
→ 공업 지역: 전용·일반·준공업
→ 녹지 지역: 보전·생산·자연 녹지

국토계획 체계

국토 공간 계획 체계:

국토 종합 계획:
→ 20년 단위 국토 최상위 계획
→ 국가 공간 구조·발전 방향 제시
→ 현재: 제5차 국토종합계획 (2020~2040)

도종합계획:
→ 도(광역지자체) 단위 공간 계획
→ 국토종합계획 하위·시군계획 상위

도시기본계획:
→ 20년 장기 도시 발전 방향
→ 토지이용·교통·환경·시설 등 기본 정책 방향

도시관리계획:
→ 도시기본계획의 실행 계획
→ 용도지역·지구·구역 지정
→ 기반 시설 계획·도시 개발 사업
→ 법적 구속력 있음

지구단위계획:
→ 소규모 특정 지역 상세 계획
→ 건축선·건폐율·용적률·디자인 지침 포함
→ 주요 가로변·역세권·재개발·신개발 지역

용적률과 건폐율:
→ 건폐율 = 건축 면적 / 대지 면적 × 100%
  수평 밀도 규제
→ 용적률 = 연면적 합계 / 대지 면적 × 100%
  수직 밀도 규제·도시 밀도 결정
  일반 주거: 200~300% / 상업: 400~800%

개발행위허가:
→ 건축·토지 형질 변경·토석 채취 등에 허가 필요
→ 기반 시설 부담금: 개발로 인한 기반 시설 비용 분담

도시 재개발과 재건축

노후 주거 환경 정비 사업 유형 (도시 및 주거환경 정비법):

주거환경개선사업:
→ 도시 저소득층의 열악한 주거 환경 개선
→ 현지 개량 방식 또는 공동 주택 건립
→ 수용자 보호 중심

재개발 사업 (주거환경·공공재개발):
→ 정비 구역 내 노후·불량 건축물 전면 철거·재건축
→ 조합 방식: 토지 등 소유자가 조합 설립 → 시공사 선정
→ 공공재개발: LH·서울주택도시공사 참여

재건축 사업:
→ 정비 기반 시설 양호 지역의 공동 주택 재건축
→ 안전 진단 통과 필요 (노후도·구조 안전)
→ 초과 이익 환수제: 재건축 이익의 일부 환수

주거환경관리사업:
→ 전면 철거 아닌 주거 환경 정비 (골목길·공동 시설)
→ 커뮤니티 보존 중심

사업 절차:
→ 정비 구역 지정 → 추진 위원회 구성 → 조합 설립 인가
→ 사업 시행 인가 → 관리 처분 계획 인가
→ 이주·철거 → 착공 → 준공·입주 → 청산

분양·이주 문제:
→ 세입자 주거 이전비·이사비 지원
→ 임대 주택 공급 의무
→ 현금 청산 vs 분양권

젠트리피케이션과 도시 재생

젠트리피케이션 (Gentrification):
→ 저소득층 주거 지역이 중·상류층 유입으로 변화
→ 임대료 상승 → 기존 주민·소상공인 이주 강제

젠트리피케이션 단계:
① 예술가·선구자: 저렴한 임대료에 개척
② 투자자·개발업자: 부동산 가치 상승 확인
③ 중산층 유입: 카페·갤러리·부티크
④ 고급화: 고소득층·럭셔리 상점
→ 기존 주민·저소득층 퇴출 (Displacement)

젠트리피케이션 대응:
→ 상생협약: 건물주-세입자 임대료 안정 약속
→ 임대차보호법 강화: 권리금·계약 갱신 청구권
→ 사회주택·공공임대: 낮은 임대료 주택 공급
→ 공동체 토지 신탁 (CLT): 토지 공공 소유·건물만 개인

도시 재생 (Urban Regeneration):
→ 쇠퇴한 도시 지역을 전면 철거 대신 재활성화
→ 물리적·사회적·경제적·환경적 통합 접근

도시 재생의 유형:
→ 도시 재생 뉴딜 (한국, 2017):
  우리동네살리기·주거지지원형·일반근린형
  중심시가지형·경제기반형
→ 커뮤니티 재생: 주민 주도·사회적 자본 형성
→ 산업 유산 재생: 공장·창고 → 문화 공간 변환
  서울 문화비축기지·성수동 팩토리 등

압축 도시 (Compact City):
→ 고밀도·혼합 토지이용·대중교통 중심
→ 스프롤(도시 확산) 방지·지속가능성
→ 대중교통 지향형 개발 (TOD)

주택 정책과 부동산 시장

주택 정책 목표:
→ 주거 안정: 국민의 안정적 주거 확보
→ 주거 수준 향상: 최저 주거 기준 이상
→ 형평성: 소득 계층별 주거 지원

주택 공급 정책:
→ 공공 임대 주택: LH·서울주택도시공사
  영구 임대·국민 임대·행복 주택·장기 전세
→ 신도시 개발: 1기(분당·일산)·2기(판교·화성)·3기
→ 도심 공급: 재개발·재건축·주거환경개선

주택 수요 조절 정책:
→ 투기 억제: LTV·DTI·DSR 규제
  LTV (담보인정비율): 대출 / 주택 가치
  DTI (총부채상환비율): 연간 부채 상환 / 연소득
  DSR (총부채원리금상환비율): 모든 대출 원리금 / 연소득
→ 종부세·양도세·취득세: 다주택 억제
→ 청약 제도: 무주택자 우선

최저 주거 기준 (한국):
→ 1인: 14m² / 2인: 26m² / 4인: 43m²
→ 전용 입식 부엌·수세식 화장실·적정 채광
→ 최저 기준 미달 주거: 반지하·고시원·쪽방 등

주거 사다리:
→ 공공임대 → 민간임대 → 자가 소유
→ 자산 형성 기회의 격차 확대 문제
→ 청년 주거 위기: 전세사기·고임대료 부담

자주 묻는 질문

Q. 용도지역제(Zoning)가 도시 문제의 원인이 된다는 주장이 있는데 왜 그런가요? A. 전통적 용도지역제는 주거·상업·공업을 엄격히 분리하는 방식입니다. 이 방식은 여러 문제를 낳는다는 비판이 있습니다. 첫째, 직주 분리 문제입니다. 주거 지역과 직장이 멀리 분리되어 장거리 출퇴근이 불가피해지고 교통 혼잡·에너지 소비·탄소 배출이 늘어납니다. 둘째, 자동차 의존성 심화입니다. 걸어서 이용할 수 없는 단일 용도 환경은 승용차 없이는 생활이 불가능하게 만듭니다. 셋째, 주택 부족과 임대료 상승입니다. 주거 전용 지역에서 용도 규제가 고밀 개발을 막으면 공급이 부족해 임대료가 오릅니다. 이런 문제들로 인해 최근에는 혼합 용도 개발(Mixed-Use Development), 대중교통 지향형 개발(TOD), 완전 거리(Complete Streets) 등 기존 용도지역제를 개혁하는 방향으로 나아가고 있습니다.

Q. 재개발 사업에서 세입자와 원주민을 보호하기 위한 제도에는 어떤 것이 있나요? A. 한국의 재개발 사업에서 세입자 보호를 위한 주요 제도들이 있습니다. 첫째, 주거 이전비와 이사비 지원입니다. 세입자는 주거 이전비(가구원수별 월세 상당액의 2개월분 등)와 이사비를 받을 수 있습니다. 둘째, 임시 주거 시설 제공입니다. 이주 기간 동안 임시 주거를 지원받을 수 있습니다. 셋째, 임대 주택 우선 공급입니다. 재개발 사업 시 전체 가구의 일정 비율을 임대 주택으로 공급하고, 세입자에게 우선 분양·임대 기회를 줍니다. 그러나 현실에서는 이 제도들이 충분하지 않다는 비판이 많습니다. 보상액이 실제 이주 비용보다 적고, 재개발 후 임대료 상승으로 원주민이 다시 돌아오기 어렵기 때문입니다. 이런 문제를 해결하기 위해 세입자 임대 주택 공급 비율 확대, 공동체 토지 신탁, 도시 재생 방식으로의 전환 등이 논의됩니다.